Gran Canaria Fórum

Dnes se mi ale vůbec nepíše snadno, ba dokonce jsem měl i takové nutkání o tom vůbec nepsat, přeci jen, pro mnoho našich čtenářů je to velice citlivá věc.

Skupina Anfi, největší operátor v Evropě v oblasti „timesharingu“, přiznává „paralyzování“ stovkami vynucovacích řízení (platby a exekuce), kterým musí čelit, aby vyhověla rozsudkům, které byly vyneseny soudy v důsledku nesrovnalostí ve smlouvách podepsaných mezi ANFI a klienty.

Teprve až po mnoha soudních urgencích a dokonce po zásahu prokuratury nahlásila společnost majetek, který by mohl být v těchto případech zabaven, poskytla seznam nemovitostí a dalšího majetku. Následně advokáti a soudy zjistili, že většina nemovitého majetku společnosti je zatížena jednou nebo více hypotékami a navíc mají omezení použití, protože apartmány jsou vázány smlouvami s tisíci klienty.

Turistické impérium, které v 80. letech založil norský podnikatel Bjorn Lyng, se rozvíjelo velmi dobře až do doby, kdy Lyng, ve jménu dalšího rozvoje společnosti v oblasti Tauro, prodal polovinu svých akcií kanárské podnikatelské skupině Santiago Cazorla. Následovala výstavba golfového hřiště, resortu Emeralda a také luxusních vil, vše v údolí Tauro. Nedošlo však nikdy k naplnění záměru vybudovat přístav a pláž na pobřeží zátoky Tauro a ANFI možná stáhly ke dnu i podnikatelské hříchy Cazorly, například z aktivit v údolí Tauro.

Převzetí poloviny skupiny ANFI konkurentem Cazorly, kanárským holdingem Lopesan, který koupil akcie od dědiců (dětí) Lynga a následné rozbroje obou „kanárských kohoutů“, pak již byly jen logickým vyústěním celkového stavu.

Ale zpátky k majetku ANFI a zatajení seznamu nemovitostí. To vše je již předmětem trestního vyšetřování u vyšetřovacího soudu č. 2 v San Bartolomé de Tirajana. Soud se zaobírá podezřeními na možné zločiny zmaření exekuce, tajení a skrývání aktiv a platební neschopnosti. Řízení bylo zahájeno poté, co státní zastupitelství v Las Palmas podalo v létě 2019 podnět proti dvěma společnostem ve skupině, Anfi Sales a Anfi Resorts, za skrytí svých aktiv, aby zabránily nebo oddálily vymáhání částek, ke kterým již byly odsouzeny. Vše kolem sporů, týkajících se smluv mezi ANFI a klienty o pronájmu apartmánů, se po právní stránce urychlilo usnesením Nejvyššího soudu kanárských ostrovů ze dne 15. ledna 2015. Tehdy Nejvyšší soud zavedl ve věci smluvních vztahů doktrínu zrušením doživotních smluv v oblasti „timesharingu“.

Protože nejsem právník, dalo mi trochu práce se dobrat toho, co to je ta „doktrína“ a zkusím to trochu objasnit. Navíc mi není úplně jasné, zda se v případě ANFI jedná o „doktrína res judicata“, která se týká věcí, které již byla rozsouzeny nebo o „doktrínu stare decisis“, tedy doktrínu závazných precedentů. Ale domnívám se, že na případ ANFI se hodí obě dvě. Pokud to bude číst erudovaný právník, prosím nesmát se, ale napsat upřesnění či opravu do diskuze, děkuji předem, článek pak upravím. Ale myslím si, že princip jsem snad pochopil.

Tak tedy, judikatura ve španělském právu je vytvářena precedenty nebo předešlými rozhodnutími soudů. Jsou-li fakta případů podobná, mohou být za jistých okolností tato rozhodnutí závazná pro jiné soudy. Je obvyklé, že nižší soudy rozhodují v souladu s rozhodnutími vyšších soudů, tedy v tomto případu se budou soudy v San Bartolomé držet „doktrinálního“ rozhodnutí Nejvyššího soudu z 15. ledna 2015, tedy že smlouvy mezi ANFI a klienty, které nemají přesné ohraničení trvání a nemají vymezeny přesné parametry předmětu pronájmu (který apartmán v které budově, na kolik dní a přesně kdy) jsou prostě neplatné. Tečka. Nemusím být právník, abych pochopil, že přes toto nejede vlak a vlastníci ANFI udělali fatální chybu, když se proti tomu „vzbouřili“. Možná bylo rozumnější se s lidmi, kteří jim rok co rok dávali na poplatcích skutečně nemalé peníze a kteří v 99,99% případů byli s ANFI spokojeni a vraceli se tam šťastní, prostě zkusit domluvit na slušném vyrovnání a ukončení smluvního vztahu, Jenže …. to by stálo peníze a ty je lepší sypat právníkům, kteří majitelům ANFI tvrdili, že vše bude OK. Nebylo, není a nebude, to je realita.

O všechny chmury na tvářích akcionářů ANFI se postarali právníci Miguel Rodríguez Ceballos z firmy Navarro y Ceballos a Eva Gutiérrez z Kanárské právnické aliance (CLA) a žalob na ANFI jsou prý už stovky a částka, která se má vracet údajně přesahuje 10 milionů eur. Navíc tito právníci upozorňují na obstrukční přístup ze strany ANFI, třeba na „vyprázdnění“ účtů společností Anfi Sales a Anfi Resorts, kde v roce 2016 bylo deset milionů eur a nyní jsou prakticky nulové.

Společnost ANFI se samozřejmě brání, nebylo by ode mne fér říkat, že management dělá jen špatné věci, ale to, že se ANFI stalo po dobu mnoha let takovou poslušnou ovečkou vhodnou k oškubání, že odtud peníze odtékaly více než je zdrávo je prostě pravda a svědčí o tom například velmi nevýhodné smlouvy o pronájmu restaurací a obchodů při pláži, samozřejmě ku prospěchu firem dětí pana Cazorly. Ale, i když fér ….. společnost pod tíhou tlaku ze strany soudu a prokuratury začala konečně jednat a dala soudu k dispozici řadu nemovitostí k vyrovnání se s dluhy. Jak však trefně poznamenává jedna ze stěžovatelek, právnička Eva Gutiérrezová, jedná se o aktiva, která je obtížné provést, a to nejen za současné koronavirové situace. Dále, nemovitosti je nutné nejprve ocenit a potom prodat, jejich likvidita je samozřejmě zdlouhavá, z hotovosti na účtech se klienti advokátů uspokojují rychleji, prodej nemovitostí navíc sebou nese i náklady. Kromě toho, nemovitosti, které soudu v seznamu ANFI předložilo, stihli vlastníci zatížit jednou nebo více hypotékami a dalším a velmi výrazným omezením jsou smlouvy o jejich turistickém využívání. Tedy smlouvy s klienty ANFI, kteří měli to štěstí (anebo smůlu?) a jejich smlouvy jsou po právní stránce v pořádku.

ANFI situaci věřitelům ještě zkomplikovalo tím, že k dispozici dalo aktiva pouze jedné ze svých dceřiných společností (Anfi Sales) a nikoliv dalších dvou, které jsou uvedeny ve smlouvách (Anfi Resorts a Anfi Tauro).

Prostě jak píši v úvodu, vůbec to nevypadá dobře. Na celé věci je zajímavá jedna věc a to je absolutní ticho ze strany druhého akcionáře ANFI, holdingu Lopesan. Přitom i on by měl mít zájem na tom, aby ANFI bylo zachráněno, nedošlo k jeho rozprodání a ustalo odtékání financí z ANFI na nejasné zahraniční účty, tedy pokud se nehraje na kartu konkurzu. A že těch financí není málo. Společnost Canarian Legal Alliance kvantifikovala příjem, který Anfi získává od svých klientů jako poplatky za vedení, na 20 milionů eur ročně. Anfi má na ostrově pět komplexů s celkem asi 1 000 apartmány, které jsou provozovány 51 týdnů v roce, tedy každý apartmán má de facto 51 „majitelů“, či spíše nájemců s předplaceným nájmem. Poplatky se pohybují mezi 400 a 900 eury za rok. Tato advokátní kancelář tvrdí, že neví, kam jdou tyto příjmy ani příjmy z nájmů za obchodní prostory na bulváru u pláže Anfi a nebo příjmy z pronájmů luxusních vil v oblasti Anfi Tauro. Podle CLA jsou soudem již přiznané nároky klientů vůči ANFI ve výši 2,5 milionu eur. Dalších 500 soudních sporů čeká na rozhodnutí a pro ANFI z toho zřejmě vyjde povinnost hradit dalších 8 milionů eur. To vše je jen polovina ročních příjmů z poplatků od klientů a tak se situace zdá „snadno“ řešitelnou.

Jak? Pokusím se nastínit svůj pohled. Za prvé je nutné zabránit dalším sporům a pokusit se dohodnout s klienty, aby již ANFI nežalovali a navrhnout jim splátkové kalendáře v rámci mimosoudního vyrovnání. Dále převzít manažersky celou skupinu a zabránit dalšímu tunelování a odčerpávání financí na nejasné zahraniční účty. Následně resorty opět otevřít, minimalizovat provozní náklady (to by zvládl krizový manager, ta přezaměstnanost je v ANFI vidět na první byť povrchní pohled). Tomu však musí předcházet dohoda mezi akcionáři, skupinami Cazorla a Lopesan. Upřímně, umím si představit hodně věcí, ale takovou dohodu asi ne. Možná se o to snaží, kdo ví, ale spíše si myslím, že jeden z nich bude muset odejít a teď se licituje o výši jeho odstupného. A to bez kompletního auditu skupiny není možné. A ten není možný bez dohody akcionářů a zpřístupnění prostě všeho. Včetně detailů všech těch firem a firmiček, které se na ANFI přiživují a odsávají penízky do Maroka a dalších zemí. To vypadá na bludný kruh. Víte, být jiná než koronavirová doba, možná by do toho vstoupil nějaký silný „hráč“, vyplatil jednoho ze dvou akcionářů a ANFI stabilizoval. Za současné doby je to ale spíše utopie a zdá se, že konkurz bude nevyhnutelný. Bohužel pro ANFI a bohužel pro stovky spokojených klientů. I když, možná právě na ten konkurz holding Lopesan čeká, kdo ví. Možná pak prostě bude Lopesan ten sekáč, co se nezakecá, hotely z konkurzu odkoupí a přistoupí ke všem závazkům vůči klientům. A vše by fungovalo dál jako dosud, nezasvěcený divák by nic nepoznal. Tady jsou konkurzy přeci jen trochu něco jiného než v Čechách, jako příklad může sloužit třeba hotelová skupina Dunas a nebo hotel Beverly park. Poznal někdo z návštěvníků něco? Možná právě toto je řešení, vždyť přeci ve hře je 20 milionů eur ročních poplatků a to není suma, o kterou by nestálo za to bojovat. Lopésanovi, věřitelským bankám i samotným klientům. 

Hezký víkend.